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广州番禺万博板块商用项目大量供应
作者:admin  更新时间:2021-08-25 13:17:44

  番禺是广州楼市的大盘股,供应量最大,今年“五一”前后,万博板块预计推盘数量较多,有望成为大盘中的大盘,将有3个商业项目和1个住宅项目推出新货,分别是招商城市主场、荔园地产中心(此前又名荔园悦星)和四海城,以及万科欧泊。此外,中铁诺德中心的临时销售中心已开放,首期商铺预计在6月推出。

  万博板块地王项目招商城市主场近日开放了样板房,它由5栋建筑组成,首批推出第3栋loft公寓,约150套,面积45-70多平方米,可间隔成三房到四房;荔园地产中心的公寓和写字楼在去年年底推出,总建筑面积约3万平方米,目前仍有数十套货量,公寓约50多平方米,写字楼约100平方米起;四海城建筑面积38万平方米,首栋约2多平方米的写字楼预计近期推出;中铁诺德中心建筑面积约8.4万平方米,首批写字楼推出预计今年年底。

  上述4个项目相连在一起,彼此距离最在约500米,如万科欧泊位于招商城市主场东面,仅一路之隔,项目之间近身肉搏在所难免,在产品定位和推货节奏刻意错开时间,两个地王项目“招商”与“中铁”距离约十米,目前均未定价,前者先推公寓再推商铺,后者先推商铺后推写字楼。荔园地产中心推出最早,加上规模较小,目前已是扫尾阶段,价格也低于周边项目,公寓约1.6万元/平方米、写字楼约1.8万元。有规模优势的四海城定价高一些,公寓1.8-2.1万元/平方米(带装修)、写字楼1.8-1.9万元/平方米(毛坯)。

  各项目在产品设计也费尽心思,力求差异代竞争最大化,如招商城市主场的设计,公寓5米层高,可以间隔两层,楼上利用公共走道上方做成储物间,即使40多平方米也能在楼下设置独立的客厅和餐厅,楼上还能建造三房。其他项目也各有招数:四海城定位花园式写字楼,有着独特的园林设计,而中铁诺德中心据称是该板块最先面市的甲级写字楼。

  番禺万博商圈占1.5平方公里,约为珠江新城的1/4,并继它之后第二个规划建设大量甲级写字楼和shopping mall的区域,也是集总部经济、商贸、休闲度假、交通中心、现代居住于一体的新城。最为突出的是,这里有180万平方米的地下空间,为广州最大的地下空间;商业地产体量约360万平方米,相当于10个天河城广场。据介绍,万博商圈投资金额约360亿元,万博CBD已建或在建的商业项目除了上述4个项目,还包番禺万达广场、万博中心、海印又一城奢侈品奥特莱斯、沃尔玛山姆会员店、广晟国际数码产业中心、番禺信息产业基地总部、番禺天河城、奥园中央广场、敏捷舜德等,若全部建成万博板块有望跃升为广州第四个超大商圈,其中多半项目带有写字楼,超过140万平方米。

  这里有广州甚至是国内不多见连通各个项目的立体交通系统,位于地铁7号线南村万博站上盖,附近有地铁2、3、4号线,地铁站厅、站台、地铁站空间可分别与各个项目负二三四层的停车场连通,负一层则设置巴士和的士停靠站,周边有洛溪大桥、番禺大桥、新光快速、华南快速、番禺大道、汉溪大道、南大干线等八大城市交通动脉环绕。

  由于有众多规划方面的优势,万博板块在去年和前年都产生过番禺地王。2013年5月,中铁建工(深圳)公司以总价12亿元、楼面价1.42万元/平方米竞得番禺万博商务区地块四,溢价率达136%,创出该区商业地王纪录;2014年1月,“地块三”拍卖,招商地产以14.6亿元斩获,折合楼面价1.45万元/平方米,成为单价新地王。中原地产项目部总经理黄韬认为,万博商圈正在全速发展,去年已开业的万达广场人气不错,加上楼王的带动,未来有望卖出4万元/平方米以上。

  但近期市场供应量较大,各楼盘的报价显得较为审慎,四海城公寓的报价与去年4月首期开盘时相差无几,部分优惠单位还略低一些,荔园地产中心与去年年底持平,招商城市主场表示参照周边项目定价,以此推断,该板块的报价以平盘为主。

  高力国际:去年甲级写字楼的市场情况不错,今年在新增供应方面可能出现“空窗期”,不仅是珠江新城,番禺甲级写字楼也是如此,万博板块这些新增项目有望凭借“空窗期”突围而出。

  楼记:考虑到住宅政策的放松对整个商用物业算是不大不小的利空,结合板块本身的利好,对该板块的商用物业可以认真考察。

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